miércoles, 30 de mayo de 2012

Asesoramiento y redacción de contratos de alquiler


Bienvenidos de nuevo a nuestro blog. 

En esta ocasión vamos a hablar sobre la vital importancia de contar con asesoramiento profesional en el momento de redactar y firmar un contrato de alquiler. Hoy en día, con el elevado nivel de morosidad en nuestra sociedad, existe una alta probabilidad de que algunas rentas queden impagadas. Contra ello, contamos con el auxilio de los Juzgados, siempre que contemos con un contrato válido y conforme a Derecho.


La clave para una relación pacífica entre arrendador y arrendatario radica en la redacción de un buen contrato de alquiler. Hoy en día, muchos caseros e inquilinos ven el contrato como un elemento intromisivo, el cual merma sus derechos y les impone unas obligaciones que en ocasiones, puede producir que el inquilino rehúse suscribirlo o que recele de él y por lo tanto de usted.

No obstante, la síntesis de un buen contrato reside en que en él se recojan fiel y claramente los derechos y las obligaciones de ambas partes.

Un contrato legible para una persona no experta en derecho, sin cláusulas oscuras a favor de una de las partes favorecerá las relaciones entre el casero y el inquilino, aumentando con ello el plazo de duración del contrato y no produciendo un efecto de rechazo que pueda hacer rehusar de firmarlo a sus arrendatarios.

En el peor de los escenarios, esto es, que una de las partes incumpla lo establecido en el mismo, el contrato servirá como medio de control y el instrumento más eficaz para reclamar ante un Juzgado sus derechos.


Derechos del Arrendador:
  • Al cobro de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. 
  • El cobro de fianza o de su actualización.
  • A que la vivienda no sea subarrendada o cedida sin su permiso. 
  • Protección frente a daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas, cuando el consentimiento del arrendador sea necesario. 
  • Que en la vivienda no tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Que la vivienda sea únicamente destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

            Derechos del Arrendatario:

  • Exigir al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
  • No ser perturbado de hecho o de derecho por el arrendador en la utilización de la vivienda.



Por lo expuesto, no se conforme con que el contrato por el que van a depender sus ingresos sea un simple modelo descargado de Internet o el genérico de una agencia inmobiliaria y prevéngase ante posibles incumplimientos.

Si este es su caso, póngase en contacto con nosotros a través de nuestro teléfono 91 4341054 o solicite una cita a través de nuestra web www.garciagiraldaabogados.com

jueves, 3 de mayo de 2012

Apuntes de Derecho Ambiental - Plan Estratégico del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad 2011-2017

Hola a todos.

Como primera entrada a nuestro blog queremos compartir con vosotros el magnífico artículo de Antonio García-Giralda sobre el Plan Estratégico del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad para el periodo comprendido entre los años 2011 y 2017.

El artículo fue publicado en el nº 53 de la revista 'Foresta', la cual es editada por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Forestales de España, de la cual el abogado ambientalista D. Antonio García-Giralda es colaborador habitual.

Si quieres conocer más acerca de D. Antonio o del despacho 'García-Giralda Abogados' no dudes en visitar nuestra web en www.garciagiraldaabogados.com.



Plan Estratégico del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad 2011-2017


La Estrategia Española para la Consevación y Uso Sostenible de la Diversidad Biológica, aprobada por la Conferencia Sectorial de Medio Ambiente el 10 de diciembre de 1998 en Valladolid, supuso un hito esencial en el planteamiento de una nueva política de conservación de la biodiversidad basada en un enfoque global e integrador.

Esta estrategia fundamentó la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad que consolida -con rango de Real Decreto- la figura del Plan Estratégico del Patrimonio Natural y la Biodiversidad (en adelante, Plan Estratégico) como eje principal y referencia para el desarrollo de las políticas en la materia.

La Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad establece el régimen jurídico básiico de la consevación, el uso sostenible, la mejora y restauración del patrimonio natural y de la biodiversidad en España como parte del deber de conservar y con el objetivo de garantizar los derechos de las personas a un medioambiente adecuado para su bienestar. Esta Ley recoge, entre otras normas y recomendaciones internacionales, las establecidas en el Convenio sobre la Diversidad Biológica.

Los principios que inspiran esta Ley se centran en el mantenimiento de los procesos ecológicos esenciales y de los sistemas vitales básicos, así como en la preservación de la diversidad biológica, genética, de poblaciones y de especies, de la variedad, singularidad y belleza de los ecosistemas naturales y de la diversidad geológica y del paisaje.

El Plan Estratégico 2011-2017 formula una visión concreta para el presente y el futuro de la conservación del patrimonio natural y de la biodiversidad en España, define metas, objetivos y acciones que promueven su conservación, uso sostenible y restauración y establece un modelo de planificación coherente. El Plan Estratégico se crea como instrumento de planificación de la actividad de laAdministración. 

Su objeto, como hemos adelantado, es el establecimiento y la definición de objetivos, acciones y criterios que promuevan la conservación, el uso sostenible y la restauración del patrimonio, los recursos naturales terrestres y marinos, la biodiversidad y la geodiversidad. Y su contenido incluirá: un diagnóstico, los objetivos a alcanzar durante su periodo de vigencia y las acciones a desarrollar por la Administración General del Estado. En el artículo 13.4 de la Ley se establece que el Plan estratégico será aprobado mediante real decreto y que tendrá que ser revisado como máximo cada seis años.

El Real Decreto que aprueba el Plan Estratégico 2011-2017 se alinea con los compromisos asumidos por España en la materia en el ámbito internacional y comunitario, en especial los derivados del Plan estratégico del Convenio sobre la diversidad biológica para el período 2011-2020, adoptado en la décima reunión de la Conferencia de las Partes del Convenio sobre biodiversidad: ''Nuestro seguro de vida, nuestro capital natural: una estrategia de biodiversidad de la UE para 2011'', adoptada por la Comisión Europea en mayo de 2011.

En su elaboración han colaborado los miisterios de la Administración General del Estado y han participado las comunidades autónomas en el marco de la Comisión Estatal del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad y de la Conferencia Sectorial de Medio Ambiente. Además, se ha fomentado especialmente la participación y la consulta a la comunidad científica, a los agentes económicos y sociales y a las organizaciones sin fines lucrativos que persiguen los objetivos de la Ley. El Consejo Estatal del Patrimonio Nautral y de la Biodiversidad también ha informado el Plan estratégico.

En el presente Plan Estratégico 2011-2017 se destacan los valores de la biodiversidad y sus amenazas; se fija el marco de referencia y los principios que han de regir la planificación para su conservación y uso sostenible (Capítulos II y III) y se formula una perspectiva sobre su situación ideal a largo plazo (Capítulo IV). Además, se incluye un diagnóstico sintético de la biodiversidad y el patrimonio natural en España donde se revisa  su situación actual, los problemas que afronta y los compromisos existentes para su conservación (Capítulo V).

Como consecuencia del diagnóstico se establecen metas, objetivos y acciones para la conservación, el uso sostenible y la restauración de la biodiversidad y el patrimonio natural en España (Capítulo VI). Los Capítulos VII, VIII y IX están dedicados, respectivamente, a la cooperación, colaboración y coordinación entre adminsitraciones, a la integración de la biodiversidad en políticas sectoriales y a la estimación de las necesidades presupuestarias para la aplicación del Plan Estratégico.

Como ya hemos comentado, el Plan Estratégico tiene una vigencia de seis años desde su aprobación, durante los cuales se realizará un seguimeinto y una evaluación continua de su aplicación. En el Anexo I se recoge el Programa de Seguimiento, basado en indicadores; y, por último, el Anexo II contiene el glosario.

Hay que tener en cuenta, asimismo, que junto con la Ley 42/2007, en el desarrollo y aplicación del Plan Estratégico debemos tener en consideración la amplia normativa sectorial, que cuenta con múltiples herramientas para apoyar al conservación y uso sostenible de la biodiversidad y el patrimonio natural. Entre estas normas cabría destacar:

-La Ley 45/2007, de 13 de diciembre, para el Desarrollo Sostenible del Medio Rural, así como el Programa de Desarrollo Rural Sostenible para el período 2010-2014 aprobado por el Real Decreto 752/2010, de 4 de junio.

-La Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, modificada por la Ley 10/2006, de 28 de abril.

-El Plan Forestal Español, arpobado por Consejo de Minisros en julio de 2002, instrumneot básico de planificación de la actividad forestal en España-

-En materia de recursos fitogenéticos para la agriculutra y la alimentación, la referencia es la Ley 30/2006, de 26 de julio, de Semillas y Plantas de Vivero y de Recursos Fitogenéticos. Junto con esta Ley ha de tenerse en cuenta el Real Decreto 2129/2008, de 26 de diciembre, por el que se establece el Programa Nacional de Conservación, Mejora y Fomento de las Razas Ganaderas, a través del cual se regulan los recursos zoogenéticos para la agricultura y la alimentación.

-El texto Refundido de la Ley de Aguas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2001 y los reglamentos de Planificación Hidrológica y del Dominio Público Hidráulico que la desarrollan. Asimismo, en este ámbito ha de considerarse la Directiva 2007/60/CE relativa a la Evaluación y Gestión de los Riesgos de Inundación y el Real Decreto 903/2010, de 9 de julio, de Evaluación y Gestión de Riesgos de Inundación.

-La Ley 41/2010, de 29 de diciembre, de Protección del Medio Marino.

-La Ley 22/1998, de 28 de julio, de Costas y su Reglamento de desarrollo y ejecución.

-La Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental y su Reglamento de desarrollo.

-La Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente. 


Antonio García-Giralda Ruiz
Abogado ambientalista

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